在二手房交易中我们经常会遇到房屋抵押问ζ　题。一、常见的房屋抵押有 1．正常抵押（1）卖方在原先购买房屋通过办【理商业贷款或公积金贷款或组合贷款，现在交易时贷款未结清。（2）卖方以要出售的房屋为债务或贷款提供担保，房屋交易时，债务未结清◇或担保未结束。上述情况通常办理了抵押登记，通过查看不动产权证书上的抵押登记公章能清晰识别。 2．多重抵押卖方交易的房屋被设定了多个抵押权，可能有贷款机构的抵押、金融公司的抵押、担保公司的抵押甚至个人的抵押，要特别留意抵押的总金额，以及这些抵押是否办理了登记以及办理抵押登记的时间。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同登记生效的，按照抵押物登记时间的▅先后顺序清偿；登记时间相同的，按照债权比例清偿。 3．隐性抵押这种抵押通常不办理抵押登记，不能直接识别，该类抵押通常基于不好公开的情形而产生，例如抵债等。债权方通常的做法是控制不动产权证书的原件，进而对该房屋的交易产生实质影响。在交易时，若卖方到场，但是不动ω　产权证书被他人控制，卖方本人无话语权，应考虑是否存在隐性抵押。

二、买卖已抵押房屋需要注意的若干问题在房屋交易前，一定要查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵押、是否有隐性抵押等。对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转移登记手续（即过户）。对于有抵押的房屋，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。 卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买方提供首付款用于解押的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。若买方直接把钱给卖方，可能会面临两种风险：（1）卖方不止有一笔贷款，首付已交付，但房子的贷款仍未还清，陷入两难境地。（2）卖方挪用首付款：卖方并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。对于已抵押房屋剩余贷款金额超过房屋♂成交价 80%的，要特别防范交易风险，对于大额定金以及首付款应进行资金监管。

三、已抵押房屋签署买卖合同的注意事项（1）抵押权人为银行的，应具体到某银行某分行某支行，例如中国工商银行上海分行徐汇支行。（2）抵押权人为个人的，应填写姓名与身份证号，且不能同时是买受人。（3）通过公积金办理贷款的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写。（4）抵押权人为担保公司的，应写担保公司全称。以上就是今天所要分享的内容。