一、交易№房屋已抵押如何办理

（一）常见的房㊣　屋抵押

1．正常抵押

（1）卖方原来购买房屋时，通过办理商业贷款或公积金贷款或组合贷款方式完成，且交易时贷款卐尚未

结清。（2）卖方以要出售●的房屋为债务或贷款提供担保，房屋交易时，债务未结清或担保未结束。上述情况通常办理了抵押登记，通过查看不动产权证书上的抵押登记公章能※清晰识别。

2．多重抵押

卖ξ方交易的房屋被设定了多个抵押权，可能有贷款机构的抵押、金融公司的︾抵押、担保〓公司的抵押甚至个人的抵押，要特别留意抵押的总金额，以及这些抵押是否办理了登记以及办理抵押登记的时间。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所卐得的价款按照以下规定清偿：抵☉押合同登记生效的，按照抵押物登记时间的先后顺序清偿；登记时间相同的，按照债权比例清偿。

3．预告抵押

在Ψ 开发商未取得房本的情况下，抵押机构办理抵押一般◥为预告抵押登记，房屋预告抵押登记不能取得抵押权。抵押预告登◤记属于预备登记，不具备终局的物※权效力，是未完成正式的转移登记之前进行的一项登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动的条件具备前的一段时间⊙⊙，待物权变动▓的条件具备后，权利人需积极行使该权利而为本登记，如果请求权人届时不积极行使该权利，则会失效。

（二）买卖已抵押房屋需要注意的若干问题

在房屋交易前，一定要查询房屋〖的权属，确认是》否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵押①、是否有※预告抵押等。

对于有抵押的房屋▅，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转移登记【手续（即过户）。

对于有抵押的房屋，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。

卖方解押所需的资金，可以○是自筹，也可以是买方提供的首付ζ款。对于买方提↓供首付款用于解押的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。

若买方直接把钱给卖方，可能会面临两种风险：

（1）卖方不止有一笔贷款，首付已交付，但房子〖的贷款仍未还清，陷入两难ζ　境地。

（2）卖方挪用首付款：卖方并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要¤求△。

对于已抵』押房屋剩余贷款金额超过房屋成交价 80%的，要特别防范交易风⌒　险，对于大额定金（超过 10万元）以及首付款应进行资金监管。

（三）已抵押房屋签署买卖合同的注意事项

（1）抵押权人为银行的，应具体到某银行某分行某■支行，例如中国工商银行西安分行东城支行。

（2）抵押权人为个人的，应填写姓名与身份证号，且不能同时是出卖人。

（3）通过公积金办理贷款的，抵押权①人按照不动产登记证∏明记载的名称填写。

（4）抵押权人为担ㄨ保公司的，应写担保公司全称。

二、交易房屋已☆出租如何办理

（一）已出租房屋签署买卖合同的注意事项

依据《中华人民共和国民法典》规定：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出♂卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先▆购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”。对于承租人放弃优先购买权利的，应※提供书面的《承租人放弃优■先购买权声明》。

出租人履行通○知义务后，承租人ぷ在十五日内未▓明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

经纪人应依据签署买卖合同】时交易房屋的实际状№况如实填写合同，如房屋已被出租，应选择“房屋已出租”，并在合同中另行约定租赁期限和租金、押金的处理々方式。

在签署《房屋买卖合同》时，如【房屋已出租，即使卖方承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，经纪人也不能在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”。

（二）买卖〗已出租房屋需要注意的若干问题

若承租人提供了书面的《承租人放弃优△先购买权声明》，租赁房屋在租赁期间发生了所有权变动，不影响租赁合同效力，承租人有权依据原租赁合同继续居住该房屋，也就是常说的“买卖不破租赁”。

若出□租人出卖已出租房屋，未在合理期限内通知承租卐人或者存在侵害承租人优先购买权情形，承租人有权要求出租人承担赔偿责任，但无权否定出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力。

若承租人放弃优先购买，购房买方要求在租赁合同届满前清退承租人，则□　需要与出卖人明确租赁期限、具体交◥房日期，以及租赁违约所产生的费用金额以及由买方还是卖方承担。

（三）签署《承ㄨ租人放弃优先购买权声明》的规范性

交易房屋只有承租人的，由承租人◣签署《承租人放⊙弃优先购买权声明》。

交易房屋有承租人和次承租人（转租后的承租人）的，承租人和次承租人均需签署《承租人放弃优先购买权声明》。

交易房屋有代理公司的，若代理公司为出租人的代理①人，则代理公司无▲需签署《承租人放弃优先购买权声明》；若代理公司为承租人的，例如长租公寓，则代理公司也需签署《承租人放弃优先购买权声明》。

（四）不予支持承『租人优先购买的情形

有下列情形之一】，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使优先购买权的；

（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（3）出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的；

（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手↓续的。