处置被执行人的房产，一般是要经过司法拍卖。在一个房产上，可能〗有多个案件或法院的查封，只有首查封的法院才有处置权。

司法』拍卖的流程并不复杂，主要就是把法律文书做好，挂在淘宝上拍卖∮就行了，最高法院的《网拍规定》说★的很详细。

拍卖的价格确定也不是很复杂，大致是两种，一是当事人协商价格，二是走评估◣程序。

拍卖的难点，不在于法律的〓适用，而在法律之外，在于房产的清空和交付。多数情况下，要处置的房≡产是被别人占着的，不做好房子占有人的工作，等于房子拍卖之后交付不了，那么这次拍卖就是失败的，买受人〇肯定要悔拍。

处置流程

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如何说通被执行人及房子实际占有人，让他们配合法院拍卖，保证房子可以顺利交付？

首先是要查明占有人和∏被执行人之间的占有基础是什么▂，一般来讲，就是租赁和买卖两种。

先讲租赁，租赁分两种，一种是正常租赁，即被执行人在法院查封房子以后把房子租给别人使＠用，法律只规定了房子被查封之后不能买卖，但没有规定不可以过户，这种情况下只要承租人在房子拍卖成交后配〓合法院交房就可以。

另外一种是以租抵债，这是一种不正ξ　常租赁，这种多发生在房子被查封以后，债主想让债务人通过房子来抵债，但是房子已经被法院查封了过不了户，只能♀通过签订租赁合同的形式来占有房子，企图阻碍法院的执行。这种情况下，法院要围绕这几点来审查租赁↑合同：合同的签订时间，租期，租金︼及给付方式，承租人是否实际使用房子。一般来说，租期超过五年，承租人没有实际使用房子的，租赁合同法院是不承∞认的。

再讲买卖，房子被查封后买卖，买房子的人是要吃点亏的，因为这种情况下房子过不了户。买受人可以有两种方法来维护自己的权益，一是起诉被执行人，主张买卖合同无效，让被执行人退还房款。二是和被执行人一起把被执行人欠的钱还上，然后把房子过户到自己名下。

总之，目前的法律规定╱已经算是很完善，想钻法律的漏洞来逃避执行几乎不可能，但在具体的运用过程中则需要很多智慧和能力，需要做好相关当事人的思想工作，真正⌒处置房产并不是一件简单的事。

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