近日，重庆市大足区☆人民法院在执行某银行申请执行杨某、王某实现担保物权纠纷ξ一案中，依法对被执行人所有的商业门市进行了司法拍卖。在前期的处置过程中，执行法官了解〖到该门市的租赁关系成立于抵押权设立之后，按照担保法司法解释的规定，依法决定不带租赁拍卖。

　　拍卖成交后♀，执行法官依法向承租人送达了迁出公告，告知其限期自动迁出，否则将强制执行，同时可以采取与买受人协商继续承租的■解决方式。因各种原因，双方未能达成一致意见。承租人以其租赁期限未到期为由拒绝迁出，买受人遂申请法院交付房屋，双方争议较大，矛盾一触即发。

　　6月15日，执行法官精心部署安排，组织十余」名精干执行力量进行强制腾房和交付。腾房交付过程中，承租人一度情绪激动，但经过执行法官的耐心解释，并告知如何向原房东主张合理经济损失后，其逐渐平静下来，并主动配合法院╱进行交付，最终，用时不到两小时便顺利交付完毕。

　　【法官提醒】

　　近年来，法院在执行过程中，经常遇到案外人因租ω赁、以租抵债等〒各种原因占有拍卖标的物的情形，占有人多以租赁未到期为由拒绝交付房屋。在此，执行法官提醒，租赁房屋需要特别谨慎，应当向当地不动产登记部门充分了解房屋的权□　利负担，是否设立有抵押和被查封的情形。按照法律规定，如果房东将已经抵押或者被查封的房屋出租，房屋被拍卖◆成交之后，租赁合同将对买受人不具有约束力，如拒不迁出，法院将会强制交付。房东未书面告知房屋已被抵押的事实，承租人只有向原房↘东主张所遭受的损失。

　　执行法官建议，租赁的房屋如存在抵押或者查封的情形，承租人可以和房东约定支付租金的方式为月付或者季付，并约定如房屋被拍卖，需向承租人赔偿装修损失，这样可以有效防止遭受更大的损失。（奉继规）