王大华诉惠州市东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

审理法院：　广东省惠州市中级人民法院

案　　号：　（2017）粤13民终911号

问题提示

“虚假按揭”套取银行贷款行为的合同效力问题分析

裁判要旨

房地产公司∑　采用“虚假按揭”的方式骗取银行贷款，为骗取贷款而签订的《商品房买卖合↙同》应认定为无█效，而《住房抵押贷款合同》的效力不应简单的随之认定无效，房地产公司以欺诈手段与银行签订合同，应认定为可变更可撤销的合同，本案中银行未行使撤销权而合同有效。与此同时，根据涉案房屋买卖的真实意思表示和履行实际，认定具有真实△购买房屋内容的《协议书》有效并继续履行。

基本案情

原告王大华和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2003年5月3日签订了一份《广东省商品房买〗卖合同》及附件，约定：由原告购买新金世界公司开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园江景苑B座1/2层A号房，建筑面积为244.41平方米，套内建筑面积216.81平方米，总金额为人民币817845元，首期款327845元，余款申请银行按揭，新金世界公司应于2003年6月30日前将符合约定的商品房交付给原告。2003年5月9日，原告、新金世界公司和第三人中国银行股份有限公司惠州分行（以下简称“中国银行惠州分行”）签订了一份《住房抵押贷款合同》，约定：由原告向第三人申请按揭贷款人民币490000元，用于购买涉案房产，涉案房产被抵押给第三人，新金世界公司为该笔贷款提供连带保证。之后，第三人发放了该笔贷款。经公安机关侦查，该笔贷款为虚假按揭贷款。目前，该笔按揭贷款尚未还清，中国银行惠州分行对涉案房产仍享有抵押权。

2006年8月30日，原告和新金世界公司又签订了一份《协议书》，约定：新金世界公司将涉案房产∴转让给原告，转让价为人民币421790.48元，从本协议签订之日起该房每期的银行按揭贷款月供款和本协议书签订前欠交月供款全由原告负责承担缴交，新金世界公司负责为原告办理房产证，维修基金、入伙费、办理房产证等各项费用按相关规定由原告自行缴纳。2006年8月31日，原告向新金世界公司支付了约定的购房款421790.48元。但原告没有交契税、维修基金、入伙费等费用。涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。

另查，2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。

涉案房产所附着的土地位于惠州市惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用⌒　权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。

裁判结果

惠城区人民法院于2015年12月4日作出(2013)惠城法小民初字第499号民事判决：

1、确认原告ζ　王大华对位于惠州市江北4号小区金世界花园江景苑B座1/2层A号房享有所有权。

2、确认原告王大华和被告惠州市东江湾房地产开发有限公司于2003年5月3日所签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同。

3、确认原告王大华、被告惠州市东江湾当地产开发有限公司和第三人中国银行股份有限公司惠州分行于2003年5月9日签订的《住房抵押贷款合同》无效；被告惠州市东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效后五天内向第三人中国银行股份有限公司惠州分行支付有关金世界花园江景苑B座1/2层A号房拖欠的按揭贷款本息，第三人中国银行股份有限公司惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理对◇金世界花园江景苑B座1/2层A号房享有的抵押权的注销手续。

4、确认原告王大华和被告惠州市东江湾房地产开发有限公司于2006年8月30日签订的《协议书》合法有效。

5、原告王大华应于本判决生效后七天内，将仍欠的与办理房产证相关的契税、维修基金等费用及办理房产证所需的相关资料交付给被告惠州东江湾房地产开发有限公司；惠州东江湾房地产开发有限公司应在收到原告王大华交付的上述契税、维修基金等费用及相关资料后，七天内将契税、维修基金等费用及相关资料交付至办理房产证的房产管理部门并告知王大华，逾期则被告惠州东江湾房地产开发有限公司应向原告王大华支付迟延办理房产证的违约金。

6、驳回原告王大华的其他诉讼请求。

宣判后，第三人中国银行惠州分行提出上诉,惠州市中级人民法院于2017年5月9日作出(2017)粤13民终911号民事判决，认为原审认定的事实清楚，在合同效力法律适用上略有过错，予以纠正。确认王大华与惠州市东江湾房地产开发有限公司、中国银行惠州分行于2003年5月9日签订的《住房抵押贷款合同》有效，王大华应于判决生效后五天内支付按揭贷款本息，中国银行惠州分行应在收到全部款项后五天内办理涉案房屋的抵押权的注销手续；王大华和新金世界公司于2006年8月30日签订的《协议书》合法有效，双方继续履行。

法院生效裁判认为：《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间属于紧密联系但又相互独立的合同关系。当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后，其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并不必然造成按揭贷款合同无效或者被撤销。《住房贷款合同》在效力上对《广东省商品房买卖合同》不具有从属性，《住房抵押贷款合同》并不是《广东省商品房买卖合同》的从合同。

本案中，新金世界公司为套取银行贷款，与王大华签订虚假的《商品房买卖合同》，属于以合法手段掩盖非法目的，应当认定该合同无效。但由于两份合同之间不具有主从关系，《广东省商品房买卖合同》无效，并不必然导致《住房抵押贷款合同》无效。对于原、被告于2006年8月30日签订的《协议书》，是双方真实意思卐表示，具有购买涉案房屋的真实履行内容，应认定该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定继续履行各自义务。

案例评析

本案主要涉及到“虚假按揭”行为中合同的效力问题。本案所涉及的合同有《广东省商品房买卖合同》、《商品房购买协议书》以及《住房抵押贷款合同》。

1、《商品房买卖合同》的效力问题

《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。本案中王大华与新金世界公司虽然签订了房屋买卖合同，但根据案件事实来看，买卖合同签订后，王大华并没有交付房款也没有主张房屋的权利，新金世界公司没有为王大华办理过户手续，且新金世界公司为贷款实际使用人也为实际还贷人。由此可见，二者并没有实际买卖房屋的意思。买卖合同的签订与其真实意思不符合。

此外，新金世界公司签订此合同目的在于套取银行的信贷资金，即便王大华与新金世界公司有签订合同的真实意思，但其签订合同的真实目的并非合同所载明的目的，而是为了规避国家信贷政策、套取信贷资金，是以合法手段掩盖非法目的。根据《合同法》第五十二条第三项的规定，该买卖合同无效。

2、《住房抵押贷款合同》的效力

由于虚假按揭行为中，商品房买卖合同被认定无效，那么与其相关联的抵押贷款合同的效力该如何认定呢？在本案中，一审法院和二审法院在认定上观点不同。

一审法院认为商品房买卖合同无效，那么抵押贷款合同也随之无效。这是把抵押贷款合同作为了商品房买卖合同的从合同来考量。从合同的主要特点是从属性，这种从属性表现在：从合同的成立以主合同为前提；主合同消灭、从合同也︼消灭；当事人对主合同的处分，如无特别规定其效力及于从合同。而抵押贷款合同并不具有这种从属性，首先银行作为抵押贷款合同中的当事人，但并不是商品房买卖合同中的当事人，两个合同中的主体并不完全相同；其次，即便是买卖合同履行完毕而终止，抵押贷款合同并不一定会终止；再次，若商品房买卖合同中当事人把涉案房产转卖他人，抵押贷款合同也并不一定会随之转移。因此把抵押贷款合同认定为商品房买卖合同的从合同是不合理的。

二审法院认为，商品房买卖合同与抵押贷款合同是相互联系又相互独立的合同关系，并不受抵押贷款合同的效力状态的影响，所以应当认定抵押贷款合同的效力。但若从抵押贷款合同的签订过程更细致深入的分析，该合同系因权利人放弃了撤销权而从可撤销合同转化为有效合同，因为虽然从实质上来说，王大华与新金世界公司有借款的意思表示，中国银行惠州分行也有贷款的意思表示，但中国银行惠州分行的贷款意思是基于一份虚假的商品房买卖合同，这使得贷款资金的流向与中国银行惠州分行的实际期望值不符合。根据《民通意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意『隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为期诈行为。”因此，本案中王大华与新金世界公司提供虚假的商品房买卖合同，应该认定为欺诈行为。根据《合同法》第五十四条第二项规定：在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况【下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案虚假按揭过程中，没有证据显示中国银行惠州分行为恶意第三人，则应当认定抵押贷款合同为可变更、可撤销的合同。中国银行惠州分行在知道新金世界公司的虚假按揭行为后，并没有行使自己的撤销权，过了一年的除斥期间，所以撤销权已经消灭。该抵押贷款合同有效。

3、《商品房购买协议书》的效力

王大华〓与新金世界公司签署《协议书》系基于双方的真实意思表示，该协议确认的涉案房屋价款为虚假按揭合同《商品房买卖合同》的贷款余额，单纯从贷款还款角度来看，该协议承接了虚假按揭的还款义务，但协议确定的款项为王大华购买涉案房屋的真实对价，王大华亦表示愿意还款，继续履行合同，因此，为维护交易的稳定性，保障商品房购买人的权益，二审判决该协议有效并继续履∏行，使得法律效果和社会效果相统一。

案件承办法官：郑杰 黄宇乐 寇倩

相关法条

《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行◤为放弃撤销权。

注：本文著作权归于“撰写人于海砚，广东省惠州市中级人民法院”。本人仅用于学习，如有侵权，联系删除。