问：在办理二次抵押时，登记机关以首次抵押登记抵押权人与抵押人合同中约定不得办理二次抵押或须经抵押权人同意为〖由拒绝办理二次抵押，这个问题怎么解决？

答：所谓二次抵押，是指将已做抵押的抵押财产再次办理抵押的行为。二次抵押曾被ζ　称为余额抵押，后来叫●顺位抵押。

一、顺位抵押的相关法律规定

《担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出¤其余额部分。该条即所谓○余额抵押的由来，该条规定抵押〓财产的价值大于所担保债权的余额部分，才可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

《最高人民法院关于适用〈中︽华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第78条对此进行了修正，即并不禁止同一财产向两个以上债权人抵押的，只不过顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序※在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。

《物权法》第199条延续了上述司法解释的规定并进行了一些修正，即同一财产可以向两个▆以上债权人抵押的，并明确了拍卖、变卖抵押财产所得的价款的清偿顺序：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登》记的先于未登记的受偿；抵押权未登①记的，按照债权比例清偿。自此以后，所谓的二次抵押实为顺位抵押。《民法典》的相关规定与《物权法》基本相同。

在司法实践中已有不少判决支持顺位抵押的案例。例如，在重庆市铜№梁区兴农融资担保有限公司申请实现担保物权民事裁定书【（2017）渝0151民特8号之一】中，法院查明，2015年8月27日，被申请人新源模具公司与申请人兴农融资担保公司签订了《房地产抵押反担保合同》。合同约定被申请人将位于重庆市铜梁区东城街道办事处铜合路519号附4号工业用房抵押（附4号厂房1产权证为209房地证2015字第XXXXX号房产的建筑面ζ积9190.04平方米、共同※土地面积11486.4平方米；厂房2产权证为209房地证2015字第XXXXX号的房产的建筑面积9190.04平方米、共同土地面积11486.4平方米；门卫产权证为209房地证2015字第35284号的房产的建筑面积27.42平方米、共同土地面积11486.4平方米）在实现农商行铜梁支︾行400万元贷款债权后的剩余价值作为第二顺位抵押，作为本次担保贷款150万元的反担保物。申请人兴农融资担保公司与被申请人新源模具公司并在重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，抵押他项权利证书为209房地证（押）2015字第06888号，备注：债权金额150万元，顺位抵押。法院经审查后々裁定如下：对被申请人新源模具公司抵押担保的工业用房（该工业用房位于重庆市铜梁区东城街道办事处铜合路519号附4号，房地证209房地证2015字第XXXXX、209房地证2015字第XXXXX号、209房地证2015字第35284号）准予拍卖、变卖等方式依法变价，申请人兴农融资担◤保公司对变价后所得款项超出顺位在先的400万元本息、罚息、复利担保债权的部分，在1644004.81元及资金占用费的范围内优先受偿（其中利息49904.81元从2016年5月9日起、本息1594100元从2016年9月23日起、实现债权的费用15000元从2017年3月2日起至付清之日止按月利率2%计算⊙资金占用费）。

二、办理顺位抵押需要经过在先抵押权人同意吗？

抵押人将□已抵押的房产办理顺位抵押，是法律赋予抵押人的财产权利，无论是《担保法司法解释》还是《物权法》《民法典》的相关规定，都是未加禁止的。并且法律还明确规定了同一财产可以向两←个以上债权人抵押的清偿顺序。既然在先登记的抵押权并未因顺位抵押丧失优先受偿权，即使后面存在多个抵押顺位，对于第一顺位的抵押权人的利益并无实质影响。

但在实务【中，抵押（反）担保合同中一般约定抵押人将抵押财产用于向其他债权人抵押的，应当经过在先抵押权人书面→同意，是对抵押人财产权利的一ㄨ种限制。虽然有人认为这是抵押权人滥用其订立合同时的优势地位，是一种霸王条款，但法律并未禁止这种合意，一旦当事人作出↓了这样的约定，抵押人违反了约定可能须承担相应的违约责■任。

但该约定是否能限制抵押人将抵押财产再次设立抵押则不无疑问，因为基于合同的相对性，该约定仅在抵〖押人和抵押权人之间发生法律效力，不能约束合同▽之外的第三人，包括登『记机关。即使其他抵押权人明知道该约定而接受办理顺位抵押，如上述并未实质影响第一顺位抵押权人的利益，也未必能认定顺位抵押无效。就好⌒　比银行与借款人约定，未经银行书面同意，借款人不得转让其名下的资产，而借款人未经银行同意转让了名下的资产，不能因为未经银行同意而归为无效。银行只能根据合同约定追究借款人的违约责任，而不能轻易地申请法院撤销转让合同或者认定转让合同无效。

三、登记∮机关拒绝办理顺位抵押的救济途径

实践中，登记机关一般皆会要求抵押人出示在先抵押权人同意办理顺位抵押的证明文件才予同意办理顺位抵押，有的登记机关甚至仍要求对抵押财▂产进行评估，抵押人仅能对抵押财产价ㄨ值的剩余部分设立抵押。笔者认为，在顺位抵押登记中，申请人应当只需提交抵押合同、主债权合同和抵押人、抵押权人的身份证明材料即可，其他材料实为♂多余而且没有法律依据。早在2015年11月，国务院⊙办公厅印发《关于简化优化公共服务◥流程方便基层群众办事创业的通知》明确，要坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续，推进办事流程简化优化和服务方式创新。

近年来，随着依法行政观念的加强和法治社会的进步，顺位抵押难的局面有所改观。例如，平阳县人ぷ民政府办公室2019年11月在←关于印发《关于规范不动产顺位抵押工作的若干意见（试行）》的通知中明确，抵押权人应当支持抵押人利用抵押物剩余价值向其他抵押权人实行顺位抵押，顺位抵押无需先位顺序抵押权人〗同意。不动产登记机构可根据抵押人和不动产顺位抵◣押权人的申请直接办理不动产∩顺位抵押登记。留存抵押人不动产权利证书的抵押№权人，在抵押人办理顺位抵押登记时，要积极配合办理不动产权利证书原件的临时出库手续。对不动产权利证书临时出库确实≡存在困难的，抵押人在办理顺位抵押登记＠ 时，需向不动产登记机构提供不动产权利证书复印件。

如果确实因为登记部门的原因导致无法办理顺位抵押登记该怎么办呢？对此问题，笔者在《融资担保法律实务100问》一书第182-187页中有详细■的分析。在此不再赘述。