很多二手房主在没有还清贷款的情况下

想要将房产进行∏出售

在没有还清贷款的情况下

买卖双方应该怎样才能将房产顺利、

合法的

进行过户交易

鸿基说◆法专栏 第16期 来啦！

案例介绍

2018年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西湖区广外大街一处房屋，面积123平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房↘屋抵押给光大银行借款90万元。

因为张女士未还清∏借款，抵押权未注销。韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约▲定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了90万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过▃程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封↓，导致无法继续交易。韩先生要求张女士依照合同支付违约金。

律师解析

设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除々抵押。

本案中双方对【解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。

中介解析

南昌市ξ　交易有抵押房屋，通常合同会约定由卖家☉自还，或买家用首付房款帮助卖方还贷这二种交易方式。

上 策

卖方自筹款还贷解押，买方房◇款全额托管，对买方来说是最佳选择。

中 策

但是经常碰到卖家无法筹足还贷款，需要买家支付首付款帮助还贷；这里要注意了,这是二手房交易通常比较容易︼忽视的风险点。以前过户时间较长时，“买家支付首付帮助卖方还贷的那⌒一刻起，至办理出乙方名下产权证这一刻期间，交易房屋都有可能因甲方不良债务被司法机构查封冻结，导致无法交∩易”。不动产登记制实行后，交易时长大幅缩短，交易期间被查封的情况就非常罕见了，但是仍不能完全排◢除风险的可能。必须要买家帮卖方还贷的，我们要这样做才能避免这类风险呢？如：还贷前要求卖家提★供足额担保，可以用其他不动产办理抵押担保，也可以通过购买保险方式转嫁风险。

下 策

如以上都不能实现，买家在签∞订合同时可以要求卖家在还贷前交付房屋，还贷前“最好是当日”查清档案没有其他限制情况。如果期→间被查封及时向法院提交保全异议申请，将剩余♀房款交付至法院，保证交易过程中自身没有过错。这样也可以向法院提出执行异议之诉，实现解除查封并过户。

在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的Ψ情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解↙抵押，都将直Ψ接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵【押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。

注：以上“上中下「三策”，供读者参考。

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