来源：上游新闻-重庆晨报

1月12日，上游新闻报道了渝北区的李〖先生出售自家一╱处房产，在与买家、房产中介和房屋代持人一起完成过户手续后却迟迟没有收到尾款，调查后发现房子还被两次分别被抵押给银行和小贷公司的被骗遭遇（《上游帮忙∩丨房子卖了 过完户了 尾』款却收不到？重庆200多人踩“坑”了》

）。据李先生介绍，目前重庆有多人在∑　出售二手房遭遇类似经历，这些卖家也已经向警方报案，并且积极提供线索希望能够追回尾款。

1月13日，李先生再次联系了上游新闻ξ　记者，表示在与有同样遭遇的受★害者一起分析后，他们认为在出面签合同的购房者和房产代☆持人背后，有一支“专业”团∏队在进行“遥控指挥”，该团队才是策划骗局的核心人员。

目前李先生该怎么办？他卖房的尾款能否追回？全场参与李先生房屋买卖，如ζ今却消失的中介是否承担责任？交易中房屋代持人是否承〓担法律责任？李先生是否可以向代持人讨要尾款？提供〖抵押贷款的银行和小贷公司是否存在审核不严的问题？……针对李先生遭遇中的各种问题，上游新ω闻记者采访了重庆钜沃律师事务所合≡伙人律师万爽，他一一作了详尽解答。

万爽律师

上游新闻ξ　记者：在意识到自己∏可能被骗的情况下，房屋卖家李先生除了报警外还可以做什么来保障自己？

万爽律师：首先肯定是报警，并提供嫌疑人银行账户、微信账户等信息，请求公安机▲关尽快采取查封等追赃措施。接着启动民事诉讼，进行诉前保ぷ全。但是如果犯罪团伙熟练作案的话，在卖方得知被骗时大概率钱已经被转走。

上游新ω闻记者：卖方能否讨要回出售房屋的尾款？如果有机会讨要回尾款▂，大约需要多长时间？

万爽律师：理论可行，但↓执行困难。由于签订有房屋买卖合同，卖家要求合同上的买家（代持人）支付尾款在法律上没有障碍，也就是说获得胜诉判决难度不大。但由于合同上的买家是代持人，资信」能力不强，通常也不具备支付合同尾款的能〒力，卖家想拿到尾款困难重重。

由于法院◤近年来案件量较大，不同法院的处理速度也有所差别，在仅有一审和执行阶段的情况下，时间大概在6个月到1年。

上游新闻记者♀：从李先生提供的信息来看，他本次上当受骗很可能是团伙作▆案，出面买房和代持人背后卐还有其他人在“指挥”。作为团伙主要人物，可能会承担怎样的法律责任，是否会涉及刑事责任？还是只是民事责任？根据李先生提供的线ω索，这些人◇只在幕后操控，没有与卖方签订买卖合同，也不持有这些房产。

万爽律师：这种诈骗模式在重庆比较罕见，但在沿海地区已有犯罪团队人员被判合同诈骗罪的案例。至于︼最终能否定罪，还依赖于公安机关的侦查取证，并非幕后人物不出面□　就可以不承担责任。毕竟最终骗⌒取的资金肯定是进入了幕后团伙的口袋，只是中间的过程环节过多，取证难度较大而已。

上游新闻记者：房产代持◆人是否会承担法律责任？卖家是否能够向代持人讨要尾∩款？还是只能向签订买卖合同的人讨要尾款？如果代持人的房屋被法拍，金额不足以还清所有抵押贷款，他们名下的其他房产会不会被强制执行？或是被申请财产保全？从目前了解的情况▅来看，代持人并★不知情幕后人士的操作，只是为¤了小恩惠代持、签字。

万爽律师：显然需要。至于是民事责任还是刑事责任，则要看其在整个诈骗行为当中的地位。如果代持人与幕后“买家”事前即有通谋，如整个事件被定性为刑事犯罪，则代持人与幕卐后“买家”属于共同∞犯罪，需要承担刑事责任，通常法院也会判令对被害人进行退赔。

如刑事途径未能奏效，被害人通过房屋买卖合同追究代持人的民事责任也是可行的，此时追→究其责任则不区分是否是涉案房屋，对其名下的所有财产都可以申请法院强制执▓行。

代持人为了小恩惠代持、签字，如不涉及共同犯罪，则其也应当承担民事责任。整个犯罪过程，如果没有代持人签署的相关文件是肯定无法▼完成的，事发后Ψ代持人以自己不知道签的什么文件为由，显然不具有法律依据，对自己签字的文件应当承担法律责任应当是一个基本的法律常识。

上游新闻记者：李先生在接受上游新闻采访↙时表示，在房屋交易过程中，一直有房产中介公司参与，签订的也是三方购买合同，申请住房抵押贷款时也是中介公司一起在银行代办，卖方认为自己遭遇了“黑中介”。在这样的背景下，中介公司是否要承担相关责任？东窗事发¤后，李先生透露当时办理业务的中介公司门市已人去楼空，如果要追责，他们是否逃得掉？

万爽律师：公安机关立案侦查过程中，根据卖方提供的线索，公安机关有权◣对中介公司相关人员进行询问并调取相关证据，确⊙定其是否参与了犯罪，以进一步确定其是否要承担责任，及承担何种责任，这个取决于证据搜集情况。

人去楼空并不会导致其责任消灭，如涉及刑事犯罪，公安机关有权对嫌疑人∩进行网上追逃。

上游新闻记者：在买方未付尾款的情况下，买方利用时间差多次以新房产证申请商业贷款。银行和小额贷款公司是否存在审批不严的问题？卖家能否向他们追责∞？

万爽律师：大型银行通常不会出现这种情况，面签结束后正★常情况下买方单方面并不能撤销申请，买方单方面更不可能办理房屋过户。如确能证明银行和小贷公司工作人员存在违规操作甚至共同犯罪，显然可以追究其个人责任，而银行、小贷公司是◣否需承担责任则需要视其在给卖方造成损失这一事件中是◆否存在过错等综合认定。

在采访的最后，万爽律师还补充了一条在1月12日由重庆市规划和自然资源局官方网站出台的ㄨ《关于优化存量房转移预↑告和抵押预告登记工作的通知》。

重庆市规划局和自然资源局网站截≡图

《关于优化存量房转移预告和抵押预告登记工作的通知》明确表示，目前二手房交易可以通过网上申请的方式办理预告登记，不超过1个工作日即可取得不动产登记证明，预告登记后△，未经预告登」记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

万爽律师表示，这一方式可以有效避免一房二卖、一房二押●等情形，但要更好∑　防范近期的二手房诈骗事件，尚需银行等金融机构结合上述新规，对贷款审批的流程进●行相应调整。

上游新闻记者 何艳

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