作为『一名金融从事7年的从业者，特别是着重抵㊣　押贷款融资的，在最近几年疫情经久不消的情况之下。越来越多的个人和小微企业走上融资贷款的这◥条路。然而术业有专攻，在融资的道路上缺乏认知，不知▓道各大银行利率，以及产品，要求，造成了走弯路，甚至上当受骗结局。理性融资，创造未来，我是锐创，一名银行贷款负债重组策划师。以ξ下内容适用于成都地区

本文多涉及∮个人、小微〓经营性抵押，对公经营性物业个案各议。

【利率】：一抵年化3.4~7.2%、二抵年化3.80~9.8%

随着LPR下降，今年贷款利率整体趋势下行。其中T0级工行方案利率优惠至年化3.4%，与LPR利率倒挂（仅限ㄨ一季度）；T1级广发、中、农方案率先降到3.7%。

【抽贷风险】：

今年许多生∮意受疫情影响，特别是餐饮、旅游业，对于业务收缩的企业，利率并不是越低越好。利率低于4.25%的方案，若经营不善抽贷概率较高，不易抽贷的◥还款模式后文详述。

目前较受欢迎的银行抵押贷款梯队：

T0：工商、乐商、建设、平安、重庆（二押）

T1：广发、招商、中信、兴业、浙商（二押）、交通、农业、中国、浦发、

T2：民生（二押）、农商、光大、稠州（二押）、邮储、各类村镇∴等

本文不涉及任何单个银行融资方案推荐，融资须谨慎

【还款模式】：

• 先息后本类ぷ：每月还息，到期还本，主流还款方式有以下三种：

先息后本3~10年每年循环：需每年回存100%本金几天，经营不善抽╳贷风险高，利率洼地∏在3.4~3.85%左右。比较适合经营状况良好的老板。

先息后本3~5年不循环：3~5年回存100%本金一次，或只签3~5年合同。抽贷风险低，利率「洼地在▅4.10%~4.75%。比较适合经营状况一般的老』板。

先息后本每年归本N%：多数银行签5~10年合同，和前面回存100%本金不同，本方案只需每年归还1~5%的本金，但无法取出。购买固定资产或不动＠ 产的老板选择得多，抽贷风险低，利率洼地在3.95~5.8%。

• 等额类：

等额本息、本金20年：多数老板选等额本息。注意借款合同期限，多数银行只能签3~5年合同，少数银行能签10年合同。合同▽期限越长，断贷概率越低。利率洼地范围3.8~4.75%。

【最高成数】：

一抵：住宅7~8成，别墅6成，商用房5成。

二抵：住宅7成，别墅6成。

能做到最高8成以上方案仅占总体方案的20%，一般7成到7.5成居多。出现︻老人房、小孩房、流水少、房龄老、房产位置偏、征信不好等不ω　利因素，或多或∑少会有降成概率，经营优秀是重要的加分项。

【主贷人、权利人国籍】：非中国大陆籍会大幅降低可操作银行家数。

夫妻双』方都是外籍人士：部分外资银行可△做，须报表漂亮、收入充足，贷款1000万以上难度增加。申请外籍的老板，借款金额1000万以上，夫妻双方最好有一方是中国人。

夫妻双方有一方为中▂国人：流水充足即可，报表︾收入要求一般。2000万以内相对好做，极限可贷3000万。慎将外籍小孩名字放在产证上，会大大增加操作难度。

【年龄要求】：主贷人18~69岁，权利人18~69岁。

不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响々额度、利率和可操作银行数量。

【可做物业范围】：住宅、别墅、优质法人的办公楼商铺、优质企业厂房

住宅◥类经营贷上限2000万，2000万以上就要走对公流贷，还款模式较差。商办类基本上600万以上就得走对公。商铺最好是沿街商铺，不沿街的商铺△操作难度较大。

【放款周期】：80%的银◥行周期如下

个人、小微抵押：1~3周，极限3~5天

中小微担保：一般2个月左右

对公授信或2000万以上抵押：2个月以上

【面积、房龄要求】：

单套房面积最小40平。多数银行要求≡房龄30~40年内，优质房产房龄在20年内，少数房龄30年以上№可做。面积小房龄超的房子必须估值得高，不然即便可做，银行利率也不低。

【流水要求】：

多数银行要求流水1~2倍【覆盖负债总额。目前对经营资质审查√较严，对于流水部分银行要求比较宽容

【产证、营业执照】：

针对于营业执照，目前多数银行要求注册时间满3到12个月，个别银行对于客户本身资质可以新办营业◢执照。房↑产证要求一般至少持证3到6个月以上，为数不多的银行不看持证时间，但是对于额度和贷款成数有所降低

【征信要求】：

逾期情况原则上多数银行两年内不得有连续3个1，半年之内不能有1个2，两年之内不能有6个1，或不能有9个1。因各个客户ξ性质和资质不一样，个别银行可看单方征信，或者看客户经营情况等等

【放款账户】：三方受托支付占据了80%。放客户本人账户占据了15%。放♂对公账户占据5，这种方式也是难度比较大的。

以上是银行抵押贷款解析，不做任何银行贷款标准，请各位老板谨慎融资。三分靠贷款，七分靠经营。愿各位老板贷款是为了经营更好，而不是因为更多的负债『！

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