最近市场都在关注房地产市场，虽然各种宽松政策很多，但很多城市，特别是三四线城市依然︻在下调。

这几天↑郑州的19条宽松政策，其中最吸引人关注的是全面松绑二套房贷款之前的认房又认贷，变成了只要不□　欠贷款，符合限购就算首套房。

这其实应该是政策△的趋势！从全国范围看，“认房又认贷”该松动了！

行业现状来看，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未明显传导至市场端，购房者预期●好转迹象不明显。除了少数一二线热点城市，大部分市场依然在探底过程中，而对于市场影响最大的因素肯定还是两点！

1：房贷利率该降低了！特▲别是首套房贷利率。

房地产调控的目的是房住不炒，首套房购房々者肯定不是炒房客，但现在针对首套房购房者的利率太高了。

而且不同城市之间的房贷利率差距巨大？到目前为止没有一个看着靠谱的解释。从房贷数据，从房地产交易的需求数据看，目前全国首套房贷款利率最低的是◥上海，很多城市都比上海要高很多，且差距很大

房地产调控的目的是楼市平稳，但现在看，各地房地产调控的结果是房价有些城市的确下▓行了，但如果计算购房者的信贷利率变化，事实上，购房者特别是从来没有买过房贷款⌒　◥过的购房者支付成本不仅仅没有◥少，甚至增加了。

不同城市之间，房贷的利率差距巨大○：

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城≡市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，而更多的城市不仅仅没▓有95折，基本都在上浮10%，部分三四∮线城市甚至上浮到了20-30%。

从银行成本角度看，上海能够执行》基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关，同样是首套房，当下在上海可以享受不到5的贷◢款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算，对比）。

每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

上海购房者比其他城市，最多，每100万30年，月供少（上浮30%对比95折）1072元，累计利息差距高╳达38.6万。

2：认房又认贷的标准应该变了

在2021年年底，银保监会：现阶段要重点满足首套ξ房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。但市场整体政策依然只在刚需有相对变化，最近多地出台了针对刚需的微调政策。后续有望出现更多针对真实改♂善的稳定政策！

在2021年年底住建〗部提及过保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，预计在2022年也会看到更多的定向政策！

2021年下半年中央及各部委多次在重要会议中★提及“支持商品房市场更好满足购←房者的合理住房『需求”

2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，2009年住房和城乡↘建设任务中提到“促居民合理↙住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二【级市场和租赁市场”；

2012年提到“支持居民的合理购房需求，优先∑保证首次购房家庭的贷款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性】需求”；

2015年中央经济工作会议提到“扩大「有效需求，打通供需通道，消化库存”。今年各地政府工作报告中，亦对这一部」分着重强调，其中四川、陕西、江苏、青海、黑龙江等地均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住◥房需求”的相关内容。

2021年年底以来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款●最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下调5个基点，各地首套、二套房房贷利率均有╲下调，进一步引导合理住房需求释放。

什么是“认房又认贷”？“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家〒都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有□　房，再买房就算二套；特别是如果名』下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对※于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算◤二套房，这非常不合理。

写在最后：

1：“房住不炒”总基调不变，北京、上海、重庆、广东等15个省市2022年政府工作报告中继续强调“房住不炒”，北京特别提出要保持房↘地产调控政策的连续╳性和稳定性。另外，海南和四川均强调了加强预期引导的卐调控内容；福建、青海等强调因城施策实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

2：但在限『购的前提下，针对真实刚需购房者降低利率，针对真实改善购房者特Ψ 别是卖一买一的改善，应该抓紧倾斜宽松政策。