8月25日，中国人民银行发＠ 布公告，调整新发放商业性个人住房贷款利率。政策一出，激起千层浪。

但是这条新政的文字∏内容，对于普通购房者来说，实在是有点晦涩难懂。不知道房贷利率↑发生了怎样的变化，也不清楚这样的变化会带来什么影响。

而在众多关于房贷利率新政的解读文章中，现在你正在▽看的这一篇，可能是最全面、最细致的。

（公告截图）

开始之前，我们有必要先明确几个基本概念。

贷款基准利率

央行发布给商业银行的贷款指导性利率，现行5年期以上贷款基准利率为4.9%。商业≡银行以此为基准进行房贷利率的上浮或下调。

贷款基础利率（LPR）

商业银行对最〓优质客户执行的贷款利率，其它贷款利率在此基础上加减点生成。

基点（BP）

一个基点等于0.01%，常用于涉及极微小百分数计算的利率、汇率、股票价格等。

个人住房贷款利率（房贷利率）

简单说，就▲是你找银行借钱买房子，要按照一定利率付给银行利息。

本次央行对房贷利率的调整，购房者必须明确这几点关键内容。

01什么是相应期限

新政里有一句话：新发放商业性个人住房Ψ贷款利率以最近一个月相应期限的LPR加点形成。

其中的相应期限，是指LPR对应的贷款∴年限，目前有1年期和5年期以上两种期限可选择。

央行在8月20日最新发布的1年期LPR为4.25%、5年期以上LPR为4.85%。假如，你选择1年期LPR，你的房贷利率就是4.25%加点形成；选择5年期以上的LPR，就是4.85%加点形成。

两种期限々的LPR变化，对应房贷利率【的加点基础就会随之变化。

02如何确定LPR

每月20日（遇节假日顺延）9:30，央行会公布最新的LPR。

比如，你在11月初签订了五年期以上的贷款合同，那么你的房贷利率就由10月20日公布ξ　的五年期以上LPR加点形成。如果是在12月初签的，就参考11月20日公布的LPR，以此类推。

这就是新政中所说的“以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价☉基准”。有一点要注意，在房贷利率的形成机制中，只会在LPR的基础上加基点，不会减少。

03计算方式有变化

新政之前，房贷利率的计算方式是在贷款基准利率◆的基础上▆，给予购房者一定折扣或上浮一定比例。以重庆为例，2017年以前常见的房贷利率是基〖准9折或85折，2017年以后常见的房贷利率是基准上浮10-20%。

新政之后，房贷利率不会再有“上浮”或“打折”一类的说法︼，而是在每月20日公布的LPR的基础上，结合国家+各省市+商业银行的三层评估，增加一定数量的基点⌒，最终形成给到购房者的房贷利率。

04怎么计算房贷利率

主要看前面说到的三层评估，每一层如何在上一层的基础上加点。

第一层，国家的“底线”是首套房的房贷利率不得低于最近一个月公布∩的LPR（即，首套房不会再有打折的优惠），二套房的房贷利率不得低于最近一个月公布的LPR加60个基点。

第二层，各省市的人民银行以国家的指导为前提，因城施策，根据自己的实际情况，确定本省市首套房◢和二套房房贷利率的加点下限，然后发放给各★商业银行。

第三层，商业银行再以省市内人民银行的指导为前提，结合经营情况、客户风险和信贷条件等，确定每笔贷款的具体加点数值，最终形成房贷利率（即，每个人的房贷利∞率都可能不一样）。

8月20日最新公︾布的贷款五年期以上的LPR为4.85%，以二套房为例：

国家标准是4.85%+60BP=5.45%，然后你所在的省市恰好最近房价涨得比较明显，再加20个基点，相当于5.45%+20BP=5.65%。

不幸的是，你的→贷款资质不大好，银行评估后，又加了20个基点，你最终的房贷利率就等于5.65%+20BP=5.85%。

听起♀来很高？换算出来，实际上是现行贷款基准利率上浮19%左右。

05变更周期灵活

新政之前，房贷利率变化与否取决于国家规定的贷款基准利率是否变化。

比如，你今年跟银行签订的房贷利率是4.9%上浮20%，如果明年贷款基准利率调Ψ整为4.7%，那么你的房贷利率就会进行相应的调整，变为4.7%上浮20%。如果贷款基准利率一直不变化，你的房贷利率也会维持不变。

新政之后，在跟商业银行申请住房贷款时，可协商约定房贷利率的重新定价周期（最短为1年、最长为30年）。也就是说，你在跟银行签△订贷款合同时，可以事先约定每过多少年，就重新计算房贷利率。

而重新计算的依【据是，重新定价周期到期之时，最近一个月最新公布的LPR是多少，再以这◤个新的LPR加上固定不变的加点，构成新的房贷利率。

当然，你也可以选择整←个贷款年限内房贷利率维持不变，那么，不管LPR如何变化，都不会对你造成影响。

06公积金贷款维持不变

新政中明确规定“公积金住房贷款利率暂不调整”。目前，5年期【以上的公积金贷款基准利率为3.25%，5年期以下为2.75%。

07商用物业☆怎么算

不同于住宅物业首套房和二套房的房贷利率会有所差别，公寓、商铺、写字楼等商用物业房贷利率的“底线”一律不得低于最近一个月相应期限的LPR加60个基点。

08政策何时生效

2019年10月8日ω后开始生效，而在↓此之前已经发放的个人住房贷款，或者，已经签订合同但尚未发放的个人住房贷款，按照原合同执行。

换言之，央行实行“老房老政策、新房新政策”，预留了一月有余的缓冲期∞和适应期。

09房贷利率会升√还是降

新政实施后，房贷ω　利率应该不会有明显的升降，猜测的依据有两点。

其一，央行副行长刘国强曾表示“房贷利率由参考基准利率●变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定”。

其二，公告发布后，央行官网◥随即发布了《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》，明确表示“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响”。

重庆主城区目↑前普遍执行的房贷利率是首套房上浮10-15%、二套房上浮20-25%，基于上面︾的“房贷利率保持基本稳定”和“利息支出基本不受影响”，猜测10月8日之后，主城区的房贷利率与此前相①比，可能不会有明显变化（仅限于猜测）。

所以，不用恐慌」房贷利率还会再涨，也不用侥幸房贷利率会下跌。毕竟，央行这次调整房贷利率的目的在于贯彻“房住不炒”。