近日，此前凭借一句网络热词“山东菏泽曹＠县666”而爆红网络的菏泽再度登上热搜榜，这次引人关注的点不再是全民玩梗，而是菏泽市四大国有银行下调了个人住房贷款首付比例，“无房无贷”的购房者的首付款比例从此前的30%下调至20%。从前几年的取消限售，到如今率先下调首付款比例，菏泽救楼市的举动始终先ξ　于国内其他地市，究竟是什么原因让这个以牡丹著称，以曹县出圈的地级市在房地产领域内如此活跃呢。

1HEZE

菏泽，三四线城市的一个缩影

菏泽其实是中国众多三四线城市的一个缩影。

根据相关数据，2021年菏泽♀土地供应182处，总建面积1813万平方米，而最终成交的只有86处，651万平方米。

与之相应的便是土地出让金大幅下降。在2017年菏泽的土地出让金243亿元，2018年更是飙升到444亿元，高额的土地出让金意味着大量的商品房建设，几年前的红火却成了如今问题，当大量房︼子建好了之后，谁来购买呢？

到了2021年，菏泽的土地出让金仅有105亿元，大幅缩水。

这背后尽管与棚改结束等因素有关，但与开发商拿地热情迅速消退最为直接相关的，还是受中国房地产市场整体寒冬的》影响，企业都想将资金尽可能握在手里以求生存，对于菏泽这种具有大量房地产库存的城市，自然是选择战略性放弃。

此外，菏泽还有另外一个并不十分光彩的称号，它是山东省所有地级市中人口净流出最多的城市。2020年菏泽人口净流出→148万，而它的户籍总人口▃也只有1028万。

在这种情况下，既没有办法像江浙沪一样通过吸引足够的人才支撑起当地的房价，又缺乏足够的产业将本地年轻人留住，为了让房子能够继续卖出去，提升房地产企业的信心，从而促使他们继续拿地，进一步放松房地产销售门槛，激活市场成为必然选择，而最核心的方式莫过于降低首付比例。

近期，网上』有消息称，山东菏泽工商银行、建设银行、农业银行等从2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，可执行20%的首付比例。而对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷『款购买普通住房的，首付比例则可以执行25%；对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，首付比例可以执行30%；对拥有两套及以上住房且无个〓人贷款记录或有住房贷款记录但已经结清的居民家庭，首付比例可以执行40%。

而据媒体与菏泽当地楼盘和银行核实，“20%首付比例”已经在执行。

2OTHERS

重庆、赣州下调首付比例

无独有偶，重庆与赣州也被爆出下调首付比例至20%。

从数据上〓来看，这两个地区的房价相对稳定，相比于菏泽十六个月的连续下跌来说，好看了许多。

统计局数据显示，2021年7-9月，重庆新房▲环比上涨0.7%、0.8%、0.1%，10月持平，11月环比下降0.2%，12月环比上涨0.3%；

赣州2021年7、8月份新房价格◣环比下降0.1%、0.1%，9月持平，10-11月份价格环比下降0.3%、0.1%，12月价格环比上涨0.4%。

但从成交数量上来看，重庆市自2021年6月起持☉续回落，到11月份↑降至年内新低，成交套数为7105套，同比下降59.3%，环比下降12.3%，目前房地产市场回暖现象仍然没有出现。

而2021年的赣州商品房市场，供应量、成交量同比均下降了15%左右。2021年12月，商品房成交量仅为730套，低于2021年成交平均值的60%。

正因如此，两地也∴悄悄将房贷首付比例下调至20%。

3COMPLIANCE

符合职能部门相关要求

尽管采取降首付措施的地区都并没有大幅宣传这一政策，但其实在人民银行、原银监会2016年发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》中明确规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普【通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

也就是说个人房地产贷款首付比例下降至20%是符合职能部◆门相关要求的。在菏泽做出表率之后，相信更多还处在观望中的三四线城市也会采取相关↑措施。

总的来说，2022年上半年仍是各个房企缓解资金问题的关键时期，不管房地产行业是进入“青铜时代”还是“黑铁时代”，销售数字能说明一切。而此时银行机构调低购房首付比例，可以说打破了近年来限购限贷政策的坚冰，有利于刺激购房需求，帮助房企回笼资金，楼市迎来关键性利好。